Cara Menghitung Pajak Jual Beli Tanah, Jenis, dan Biaya Lain

Pajak jual beli tanah adalah salah satu biaya yang perlu seseorang bayarkan saat terjadi transaksi tanah. Pajak ini bersifat wajib. Oleh karena itu, calon pembeli properti tanah disarankan untuk memahami hal-hal seputarnya agar tidak kaget nantinya. Sebab, terdapat 3 jenis pajak yang dimaksud di sini. Apa saja dan berapa besarannya? Berikut informasinya.

Jenis Pajak Jual Beli Tanah

Sebagai aset, tanah memang bisa diwariskan, dialihkan, atau diperjualbelikan. Undang-Undang nomor 5 tahun 1960 tentang Pokok Agraria, memperbolehkan tanah diperdagangkan ini. Jenis hak kepemilikan tanah yang bisa diperjualbelikan meliputi Hak Milik, Hak Guna Usaha, dan Hak Guna Bangunan.

Sebagai kegiatan ekonomi yang diawasi negara, setiap transaksi atau peralihan hak tanah, biasanya dipungut pajak. Tapi pajak ini bukan urusan ringkas. Ada beragam pajak yang harus dibayarkan dalam dalam perdagangan tanah.
Pajak jual beli tanah adalah pajak yang harus dibayarkan kepada negara dalam transaksi tanah. Ada banyak pajak yang harus dilunasi.

1. Pajak Penghasilan (PPh)

Dasar pajak penghasilan ada dua. Yakni Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan. Dasar kedua adalah pelaksanaan dari UU tersebut. Yakni Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

Bagaimana cara perhitungan pajak jual beli tanah ini?

Secara umum, cara perhitungan pajak jual beli tanah PPh ini cukup mudah. Nilai PPh adalah 2,5% dari nilai jual tanahnya. Misalkan Budi menjual tanahnya dengan harga Rp1 miliar. Maka cara perhitungan pajak jual beli tanah adalah:

2,5% x Rp1 miliar: Rp25 juta.

2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah/Bangunan (BPHTB)

BPHTB adalah pungutan kepada mereka yang yang memperoleh hak atas tanah/bangunan. Dasar pungutan ini adalah Undang-Undang nomor 21 tahun 1997 dan telah diubah dengan UU nomor 20 tahun 2000 tentang Bea Perolehan Hak Atas Tanah/Bangunan.

Awalnya BPHTB ini dipungut oleh pemerintah pusat. Namun dengan terbitnya Undang-undang nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah, maka kewenangan memungut BPHTB ini dialihkan kepada pemerintah daerah. Secara umum, cara menghitung BPHTB adalah:

5% x (nilai jual tanah –Nilai Perolehan Obyek Pajak Tidak Kena Pajak)

Nah, tiap daerah, nilai NPOPTKP berbeda-beda. Misalnya di Jakarta, NPOPTKP sebesar Rp80 juta. Maka jika ada jual beli tanah senilai Rp100 juta, cara perhitungan pajak jual beli tanah BPHTB ini adalah:

5% x (Rp100 juta – Rp80 juta): Rp1 juta.

3. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)

PPN adalah pajak yang dikenakan terhadap proses produksi atau distribusi yang menghasilkan nilai tambah. Dasarnya adalah Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah.

Nilai PPN ini sebesar 10% dari nilai tanah. Biasanya, jika Anda membeli tanah dari pengembang perumahan, PPN ini sudah dimasukkan dalam proses jual beli. Sebab umumnya pengembang perumahan sudah masuk golongan PKP (Pengusaha Kena Pajak).

Misalnya, tanah dijual sebesar Rp100 juta, maka PPN yang harus Anda PPN yang Anda bayar sebesar Rp10 juta. Namun jika Anda membeli tanah dari perorangan, PPN harus Anda laporkan dan bayar sendiri.

Baik penjual maupun pembeli menanggung pajak yang berbeda. Dalam jual beli ini, penjual menanggung pajak berupa PPh alias Pajak Penghasilan. Sedangkan pembeli, menanggung BPHTB dan PPN.

Biaya Lain dalam Transaksi Tanah

Selain pajak-pajak yang disebut di atas, ada beberapa biaya yang perlu diperhatikan dalam transaksi tanah.

1. Biaya jasa Notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)

Dalam transaksi ini harus melibatkan notaris.PPAT. Biaya notaris ini biasanya ditanggung oleh pembeli. Merujuk Peraturan Pemerintah nomor 24 tahun 2016 tentang Peraturan Jabatan PPAT, biaya yang harus dibayarkan kepada notaris maksimal satu persen dari harga properti. Misalnya harga rumahnya Rp1 miliar, maka maksimal biaya jasa notaris adalah Rp10 juta.

2. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

PBB memang tak ada kaitannya dengan pengalihan hak tanah. Dijual atau tidak, sebidang tanah harus tetap dilunasi PBB-nya. Namun agar bisa dijual, maka sebuah tanah harus lunas PBB dulu. Nilai PBB tergantung kebijakan di tiap pemerintah daerah. Beberapa pengambil kebijakan daerah membebaskan PBB untuk tanah dengan luas maksimal tertentu. PBB, harus dibayar penjual tanah.

Nah, dengan memahami jenis-jenis pajak jual beli tanah ini, Anda bisa memperhitungkan berapa nilai pajak yang harus Anda tanggung. Baik jika Anda menjadi pembeli tanah, atau sebagai penjual tanah. Hitung dengan cermat dan jangan sampai lupa untuk membayar serta melaporkannya dalam laporan pajak pribadi.